Rabu, 31 Mei 2017
 |
| Joe Dykstra |
Keuangan Westwood Mengerut, Pusat Eceran Tertekan
Studi kasus manajemen beberapa waktu lalu, berbasis di Los Angeles Westwood Financial Corp mengumumkan telah mengakuisisi 6.336 kaki persegi Stroh Pusat Ranch Ritel di Parker, Colorado Pusat - 21 persen disewakan pada saat kesepakatan - adalah simbol dari jenis properti yang Westwood menargetkan karena berencana untuk menghabiskan $ 100 juta untuk membeli kecil, pusat jalur tertekan. Westwood membeli pusat untuk harga yang tidak diketahui, tetapi dibayar setengah dari apa properti diambil pada puncak pasar.
Perusahaan berusaha pusat ritel yang mengandung kurang dari 20.000 meter persegi luas leaseable bruto (GLA). Westwood telah menginvestasikan $ 30 juta pada jenis-jenis aset selama 12 bulan terakhir. Dengan lebih banyak properti yang cocok bahwa cetakan memukul pasar, Dykstra berpikir perusahaan dapat 100 juta dolar tujuannya sebelum akhir 2011. Sejauh ini, Westwood telah mengakuisisi lima aset bermasalah sebagai bagian dari upaya dan terus mencari properti yang berkisar harga dari $ 1 juta sampai $ 10 juta.
Dibangun pada tahun 1999, Pusat Stroh Ranch Ritel di Parker, Kolonel, saat ini jumlah Pizza Hut sebagai penyewa hanya setelah Blockbuster dikosongkan tahun lalu, meninggalkan properti 21 persen disewakan. Joe Dykstra, wakil presiden eksekutif di Westwood, mengatakan filosofi perusahaan adalah bahwa dalam banyak kasus dapat memperoleh kecil, well-located pusat strip dengan lowongan yang tinggi, cepat menangani masalah-masalah di properti, dan kembali menyewa ruang dalam rangka untuk cepat membalik kembali aset stabil ke pasar. Umumnya, perusahaan menargetkan cash-on-cash pengembalian utara dari 20 persen pada jenis-jenis penawaran.
"Ini jauh lebih mudah untuk memperbaiki masalah-masalah kecil dari beberapa sifat yang lebih besar yang mungkin memerlukan rencana bisnis jangka panjang," kata Dykstra. "Kami tidak ingin memiliki sifat kecil jangka panjang. Dalam sebagian besar sifat ini, masalah adalah leasing, "dia menekankan. "Kami sedang mencari properti yang baik dipahami. Kami tidak mencari sesuatu di pinggir kota. Selain fakta bahwa sewa berada di atas pasar dan memiliki beberapa lowongan, itu masih merupakan properti yang baik."
Dykstra mengatakan ada lebih dari jenis properti yang tersedia dalam beberapa bulan terakhir sebagai bank kecil dan servicers khusus semakin mengejar strategi keluar. "Ini sangat jelas bahwa servicers dan beberapa bank sedang agresif dalam membuang aset yang lebih kecil," katanya. "Ada banyak produk di luar sana, dan ada lebih banyak datang."
Penjual semakin menyerah
Lain aset ritel tertekan dikendalikan oleh servicers khusus dan bank telah dijual dalam beberapa pekan terakhir. Dalam satu kasus, yang berbasis di Houston Baker Katz, sebuah layanan lengkap perusahaan pialang estate komersial nyata dan X Tim mitra Internasional, memperoleh 120.000 kaki persegi Four Corners Pusat Perbelanjaan di Tomball, Texas, untuk harga yang dirahasiakan.
Pusat termasuk ruang mantan 45.000 kaki persegi Kroger dan 35 persen diduduki oleh pengecer seperti Pagi Selasa, Rent-A-Center, Firestone dan Pizza Domino. Penjual adalah LNR Properti LLC, yang diperoleh properti di penyitaan pada tahun 2010.
Dalam kesepakatan lain, Ekuitas Kardinal, melalui Grup Paradise afiliasinya Capital, telah mengakuisisi dari US Bank ritel 50.000 meter persegi dan kompleks perkantoran di Dos Vientos Ranch, sebuah komunitas master-direncanakan di Thousand Oaks, California.
Dibangun pada tahun 2008, properti itu diambil alih oleh pemberi pinjaman pembangunan pada akhir tahun 2009. Ini adalah 20 persen terisi. Paradise Capital telah terlibat CB Richard Ellis untuk mengepalai leasing untuk pusat.
"Ini adalah pusat indah dirancang dan baik-pikir-out ritel, dan kami melihatnya sebagai salah satu permata ritel dalam portofolio kami," kata Paradise Capital Group Presiden Peter Cohen dalam sebuah pernyataan.
"Sayangnya itu menjadi korban badai sempurna dari keadaan yang tidak terduga. Kami berada dalam posisi untuk agresif memasarkan kantor dan ruang ritel untuk menarik campuran penyewa terbaik untuk melayani Dos Vientos dan daerah sekitarnya, "tambah Cohen.
Dykstra sangat percaya bahwa Westwood memiliki beberapa keunggulan kompetitif yang dapat memanfaatkan dalam mengejar jenis penawaran. Sifat sedang mengejar lebih kecil daripada apa yang kebanyakan perusahaan itu target ukuran, sehingga bukan bersaing dengan pembeli lokal yang tidak mungkin dengan baik dikapitalisasi. Westwood cenderung membayar tunai semua dalam kesepakatan tersebut, memungkinkan untuk menutup dengan cepat.
Selain itu, sebagai perusahaan dengan portofolio besar pusat perbelanjaan, Westwood memiliki hubungan dengan penyewa nasional. Pada tanggal 31 Desember, Westwood memiliki 104 sifat-terutama ritel pusat lingkungan - yang berisi sekitar 6,4 juta kaki persegi GLA ritel. Ia telah menandatangani kesepakatan dengan beberapa nama besar penyewa, termasuk Chipotle dan Envy Pijat untuk mengisi lowongan di beberapa kecil lainnya, pusat ritel tertekan telah diperoleh.
Pada umumnya, masalah yang dihadapi pusat ritel yang paling tertekan bahwa Dykstra mengunjungi adalah bahwa tanah diperoleh oleh pembeli sebelumnya mereka di puncak pasar dengan jumlah besar utang dan sewa utara dari $ 30 per kaki persegi.
Pada puncak pasar, pusat perbelanjaan yang efektif menyewakan nasional atasnya keluar pada $ 17,64 per kaki persegi di kuartal pertama 2008, menurut Reis Inc Pada akhir kuartal pertama tahun 2011, harga sewa yang efektif adalah $ 16,55 per kaki persegi.
Dalam beberapa tahun terakhir, bagaimanapun, pusat ritel banyak mengalami kenaikan lowongan ditambah dengan penurunan dramatis dalam harga sewa pasar sebagai pengecer telah PHK. "Jika Anda kehilangan dua atau tiga orang, Anda mungkin melanggar bahkan, atau bahkan mungkin kehilangan uang dan di bawah air pada pinjaman Anda," kata Dykstra. "Anda tidak memiliki arus kas. Anda kehabisan cadangan. Dan kemudian Anda tidak memiliki kemampuan untuk membayar tunjangan perbaikan penyewa atau komisi broker untuk kembali menyewa ruang, bahkan pada sewa yang lebih rendah. Jadi, Anda terjebak."
Beberapa pusat telah duduk mendekam selama 18 sampai 24 bulan sebagai pemberi pinjaman atau penerima datang dan melakukan sedikit untuk menyelesaikan masalah. Tapi hari ini, sebagai investasi penjualan pasar sudah mulai memanas, ada motivasi baru untuk menjual pusat. Servicers khusus banyak memiliki aset tertekan jauh lebih besar yang membutuhkan perhatian penuh, sehingga mereka memiliki rasa urgensi tentang membuang aset yang lebih kecil.
Bukan untuk menjadi lemah hati
Ketika Westwood mengambil alih properti mengalami kesulitan keuangan, sering kali memiliki untuk menutupi ton biaya termasuk biaya penyitaan, pajak kembali, pajak sewa, pemeliharaan ditangguhkan, dan biaya berbagai macam lainnya yang tidak biasanya bagian dari transaksi untuk pusat stabil. Namun, mengambil semua yang menjadi pertimbangan, perusahaan berharap dapat menghasilkan 20 persen nya cash-on-cash kembali.
Dalam banyak kasus - karena pemilik sebelumnya lumpuh dan tidak memiliki kemampuan untuk membayar biaya broker atau perbaikan penyewa (TI) tunjangan - penyewa potensial mungkin harus menjauh. "Anda harus memperkenalkan kembali properti untuk pasar," kata Dykstra. "Tapi Anda menempatkan nama Anda di luar sana, dan sekarang mungkin penyewa melihat lagi."
Semua mengatakan, Dykstra mengatakan bahwa perusahaan umumnya dapat menandatangani sewa di "remaja tinggi untuk $ 20-an rendah per rentang kaki persegi" atas aktiva tersebut. Sebelumnya Westwood pembelian menuju $ 100 juta tujuan perusahaan meliputi September 2010 akuisisi portofolio dari 68 mantan McDonald milik properti yang berlokasi di seluruh AS.
Westwood juga telah membeli catatan non-performing, sebuah real estate yang dimiliki (REO) pusat strip, dan properti investasi oportunistik dari individu pribadi, semua dalam tahun lalu.
Sumber:
Sumber https://www.studimanajemen.com/